Les méthodes par comparaison directe, également appelées méthodes par le marché, consistent à évaluer un bien immobilier en le comparant à des transactions réalisées sur des biens similaires, tant sur le plan de la nature que de la localisation. Ces comparaisons doivent porter sur des ventes conclues à une date aussi proche que possible de celle de l’expertise, afin de garantir la pertinence et l’actualité des références utilisées.
Les méthodes par le revenu consistent à déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier en capitalisant ou en actualisant un revenu annuel. Ce revenu peut être un loyer réellement perçu ou une valeur locative estimée, et il peut s’agir d’un revenu brut ou net.
Les méthodes par le coût de remplacement consistent à estimer la valeur d’un bien en reconstituant son prix de revient, auquel est éventuellement appliquée une dépréciation. Peu utilisées pour déterminer la valeur de marché, ces méthodes sont davantage réservées à l’évaluation de biens immobiliers très spécialisés, ou lorsqu’il s’agit de déterminer une valeur d’utilité ou d’exploitation.
Les méthodes dites « professionnelles » s’appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou à usage monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres, etc.), lorsque leur affectation est maintenue. Il s’agit en réalité de variantes des méthodes par le revenu ou par comparaison, adaptées aux caractéristiques particulières de ces actifs.
On peut y assimiler la méthode dite du « bilan-promoteur », également appelée méthode de récupération foncière ou méthode du compte à rebours opérateur. Elle consiste à déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, rénover ou réhabiliter, en partant du prix de vente final prévisionnel d’une opération (promotion, réhabilitation, aménagement), puis en déduisant l’ensemble des coûts afférents à cette opération : travaux, frais financiers, honoraires, taxes, marge du promoteur, etc.
Par ailleurs, le format de présentation desdits rapports est aussi normé.
En toute circonstance, les diligences mises en œuvre par l’expert demeurent constantes et comprennent, sauf exception dûment justifiée, la visite physique de l’immeuble objet de l’évaluation.
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